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所在 地番 地目 地籍 土地の登記簿謄本の表題部

所在、地番、地目は、土地の登記簿謄本の表題部に記載のある項目です。

所在とは、登記簿謄本の表題部の中でも最初に記載のある項目で、土地の存在する所を群、市、町、村などで記載がされています。
これは地番区域といって、この所在の記載されている区域を基準にして管轄の登記所(法務局)を定めています。
お気づきと思いますが、登記簿等本には都道府県名は記載されていません。

地番区域の記載は行政区画によって表記されているために、市町村合併や名称の変更などが行われるとそれに伴って以前のものの横に新しく記載されることになります。
なので、効力のなくなった以前のものには線が引かれることになります。


地番とは、土地の登記簿で所在の次に記載されている表題部の項目で、地番がその土地1筆を表している特定の符号になります。
これは所在欄に記載されている地番区域ごとに登記官が職権でつけます。
分筆が行われると枝番が付されます。


地目とは、土地の登記簿謄本の表題部に記載されていて、土地の用途目的が記載されている部分になります。
その記載には「宅地」「田」などという表記があり、全部で12種類あります。
この地目の表記は必ずしも土地の現状とは一致しないことがあります。
これを変更する場合には変更登記が必要になりますが、農地を転用する場合には許可などの手続を経ないと転用ができませんので注意が必要になります。

この地目において、過去ため池などの貯水などに関わる地目であった土地は、低地の場合が多く、水はけなどの問題を調査する必要があります。


最後に地籍ですが、これは読んで字のごとくその土地の面積を表していて、この地籍も土地の登記簿謄本の表題部に記載があります。
この地籍は、以前の数値のままのものも多く残っていて、必ずしも正確なものとは限りませんので注意が必要になります。


Posted by yono1824 : 13:01 | Page Top ▲

表題部とは?

表題部 について見ていきましょう。

登記簿謄本 の 表題部 というところですが、 土地の登記簿謄本 の場合は、その該当する土地の広さ、所在、利用目的などが記載されています。

建物の登記簿謄本 の 表題部 には、その建物の所在、建物の種類、構造、広さなどが記載してあります。

このことから、 登記簿謄本の表題部 については、その土地や建物の物理的な状況が記載されているということになります。


表題部 の記載は、最低限の記載になりますので、その不動産が登記されている限りにおいて、当然に存在することになります。

表題部に対して甲区や乙区は、その 登記簿謄本 に関する不動産について、権利関係が生じた場合に記載されるものなので、権利関係が存在しない場合には、その不動産に対する登記簿謄本に甲区や乙区はないことになります。

表題部 のことを 表示の登記 とも言ったりします。


表題部である表示の登記 は、その不動産に対して登記が義務付けられているものです。
それに対して甲区や乙区などの権利関係の登記は、当事者の自由ということになっています。

しかし、権利について登記をしておかないと、対抗要件を満たさないことになってしまいますので、仮に二重売買という問題になったときに、たとえ先に売買契約を行っていたとしても、所有権が登記されているほうが権利を主張できることになります。


表題部に話を戻しますと、土地については新たに埋め立てたような土地でない限り、すでに表示の登記(表題部)は行われていますので、土地の分筆や合筆が行われた時に登記がされるということになります。

建物の表題部については、建物自体の取り壊しや立替、新しい建物の建築などが行われていますので、表示の登記が行われていることになります。

以上のことから、もっぱら最近では表示の登記といえば建物の登記に関するものということが言えます。

Posted by yono1824 : 09:25 | Page Top ▲

マンションの登記簿謄本

マンション ( 区分所有建物 )の 登記簿謄本 は、いわゆる普通の建物の 登記簿謄本 とは異なるところがあるので注意が必要になります。

マンション ( 区分所有建物 )の 登記簿 のうち、所有権の対象となるような一つの建物として独立した部分のことを、専有部分といいいます。
これは聞いたことがあるのではないでしょうか。
専有部分に対して独立していない部分を共有部分といいます。

この独立した専有部分は、一般的に私達個人がマンションを購入する場合の対象となる部分のことです。

マンション ( 区分所有建物 )の 登記簿 に記載されていることは、まず一棟の建物全体を表示している「一棟の建物の表題部」が記載されています。

それに続いて「各専有部分ごとの表題部」が記載されていて、そのあとに「各専有部分ごとの甲区」があり、そして「各専有部分ごとの乙区」の記載があり、これらがセットとなってその建物の家屋番号順に閉じられています。

なので、 マンション ( 区分所有建物 )の 登記簿謄本 の交付請求をするときには、注意が必要になります。

登記簿謄本 の請求をしたい対象の マンション ( 区分所有建物 )について、全部事項証明書(謄本)の請求をしてしまうと、その該当する建物の「一棟の建物表題部」と全部の専有部分の「表題部」、「甲区」「乙区」が綴られた 登記簿謄本 が出てきてしまいます。

そうです。マンション(区分所有建物)全部のとうきび謄本を請求することになってしまいますので、専有部分の数(部屋数)の多いマンションですと、登記簿謄本の枚数が多くなりますので、手数料がその枚数分加算されることになってしまいます。

なので、住宅ローンの借り換えとか、住宅ローン減税などで登記簿謄本が必要なときには、自分の必要な専有部分の 登記簿謄本 ( 登記事項証明書 )を請求するように注意しましょう。


Posted by yono1824 : 19:52 | Page Top ▲

マンション 区分所有建物

マンションという言葉は日本に定着していますが、不動産登記簿においてはマンションと表記されることはなくて、ちょっと聞きなれない言葉だと思いますが、区分所有建物と表記されます。

しかしここで中が必要なのでのすが、一般的な分譲マンションについては区分所有建物という表記で問題ないのですが、マンション全てが区分所有建物という表記にはならないということです。

区分所有建物の定義は、建物の各部分に独立性があること。
建物の各部分に利用上の独立性がある建物。
この条件を満たす建物の各階部分について、それぞれ別個の所有権が成立していること。
という定義が、法律で決められています。

このことから、分譲マンションはそれぞれに居住者が所有権を持っていますので区分所有建物にあたりますが、賃貸マンションなどはいわゆる大家さんが建物全てを所有していますので、区分所有建物にはあたらないということになります。

これは建物を外から眺めただけでは同じような外観のためにわかりません。
そこで登記簿謄本というものが重要な役割を担うことになるのです。

Posted by yono1824 : 10:12 | Page Top ▲

法務局のコンピュータ化

法務局は現在コンピュータ化が進められていますが、そのコンピュータ化によって何が変わるのでしょうか。

法務局に備え付けてある登記の原本は、登記簿という帳簿式になっていて紙ベースでの保管になっています。
これが法務局のコンピュータ化によって、磁気ディスクへの記録へ変わります。

以前の登記簿の時には閲覧制度があり、法務局で申請をすれば登記簿の原本を閲覧することができました。
それが法務局のコンピュータ化により磁気ディスクに変わっていっていますので、そのデータを閲覧するということはできなくなって、代わりに登記事項要約書というものが交付されることになりました。

この登記事項要約書は、その時点現在で効力のある事項だけが記載されているもので、日付とか法務局による認証文の記載はありません。

法務局のコンピュータ化によって、登記簿というものを写した登記簿謄本という言い方が変わり、登記事項証明書というものになりました。

磁気ディスクに保存してある登記事項をプリントして、それに証明印が押してあるので登記事項証明書という言い方になっていますが、今までのように登記簿謄本という言い方で登記事項証明書のことをいう場合が多いです。

登記事項証明書には、法務局がコンピュータ化されてからのことが記載してある全部事項証明書と、その時点現在において効力がある事項だけが記載されている現在事項証明書があります。

なので、法務局がコンピュータ化される以前の情報を知りたい場合は、それまでの帳簿式の登記簿に書かれているので、閉鎖登記簿謄本・抄本を申請して登記簿謄本により確認することになります。

コンピュータ化された法務局であれば、コンピュータ化されている法務局の登記簿謄本(登記事項証明書)を取得することができますので、どこの法務局でもコンピュータ化が済んでいれば問題ないのですが、閉鎖登記簿謄本・抄本はその取得したい謄本が保管されている法務局でなければ取得できませんので注意が必要です。


Posted by yono1824 : 10:08 | Page Top ▲