敷地権とは?

敷地権というちょっと聞きなれない言葉ですが、マンションには重要な言葉ですので、簡単にみておきましょう。

敷地権とは、昭和58年に区分所有法が改正された時に導入された制度です。
それまでのマンション(区分所有建物)は、その建物であるマンションと、そのマンションが建っている土地の権利を別々に分離して処分することができました。

それを法改正で、マンション自体の権利と、その敷地に関する権利を原則分離して処分することができないようにする上で、敷地権というものが導入されたのです。
ちなみに、分離処分を認める場合は、マンションの管理規約等で規定することになります。

なので、一棟の建物全体の登記簿謄本の表題部には、敷地権の目的となっている土地が表示されています。
これを受けて土地の登記簿には敷地権の記載がありません。
これは、土地と建物を一体として扱うことにより、敷地権に関する登記は建物の登記簿に記載することで、当然に土地にもその効力があるという考え方のもと、建物の登記簿の表題部に敷地権の権利の表示をすれば、土地の登記簿には敷地権の権利関係の登記はしないということです。

一棟の建物の表題部には、以上のことから敷地権の目的たる土地の表示という欄があり、ここにはその建物の敷地権の目的となっている土地の表示が並んでいます。
その敷地権の目的たる土地の表示の所に、土地の符号という欄があります。
ここには、専有の建物の表題部に記載されている敷地権の表示という欄の、土地の符号と対応していて、その専有建物の敷地権の目的になっている土地を確認できます。

敷地権の権利の内容については、専有の建物の登記簿謄本の表題部の敷地件の表示という欄に記載がされています。順番に見ていきます。
まず先ほどの触れた土地の符号という欄には、建物全体の登記簿謄本の表題部に記載がある土地の符号と同じものが記載されています。

次の欄には敷地権の種類という欄があり、敷地権の目的に応じて、所有権、地上権、賃借権という記載があります。

次の欄は敷地権の割合という欄で、専有部分の所有者(マンションの所有者)がその敷地である土地に対して持っている利用権の持分の割合が記載されています。
余談ですが、所有権に関する持分の時は共有持分も割合といい、その他の権利に関する場合は、準共有持分の割合ということもあります。

区分所有建物(マンション)で、敷地権が付いている建物では、登記される抵当権等の権利(抵当権など)は、建物の登記簿謄本に記載がされています。


土地の登記簿謄本には、その敷地権が所有権に基づく権利の場合は甲区に、それ以外の権利に基づく場合は乙区に敷地権の記載がされます。

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