不動産の登記?

不動産の登記は、その制度の概要は、該当する不動産を買ったりした時や、相続した時、さらには家を建てる時などに、銀行からお金を借りてローンをくんだ時などの抵当権を設定したりした時に、国家機関である法務局で法務局備え付けの不動産登記簿に、権利の移動や変動などを登記します。

これによって不動産に関わる権利を確実なものにすることです。

この不動産の登記制度では、不動産の権利を有するものを保護することと
取引自体が円滑に行われることと、その取引の安全性を図るための制度です。

不動産の登記簿謄本には土地の登記簿謄本建物の登記簿謄本があります。

登記簿には、土地建物の所在地・面積、所有者の住所・氏名・担保などの権利関係の現状の状況を記載します。

この登記簿は、希望すれば誰でも閲覧することができます。

また、登記簿は、誰でも登記簿謄本(登記事項証明書)や抄本の交付を申請することができます。

登記の謄本は1通1,000円の申請料が必要です。


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地積測量図とは?  法務局で取れる書類

地籍測量図とは、公図が大きな地図で全体的な図面であるのに対し、個別の土地について書かれているものです。

しかし、この地積測量図は全ての土地について備えられている図面ではないため、土地によってはこの地積測量図がない場合もあります。

地積測量図が作られて法務局に備えられる場合は、その土地の表示登記がされた場合、その土地の分筆登記がされた場合、土地の地籍更正登記が行われた時です。

地積測量図は交付だけではなく、閲覧してコピーを取ることが可能です。

この地籍測量図を作成するのは表示登記の専門家である土地家屋調査士です。
なので、専門家が作成している測量図という安心感を持ちますが、地積測量図が作られたのが古い場合は、必ずしも正確な図面であるとは言いがたいので注意が必要です。
比較的新しい地積測量図は問題ありませんので、備わっている場合には公図と共に取得しておきたい書類です。

この地籍測量図が重大になる場面としては、隣との土地の境界に関して問題が発生した時です。

そのような場合、正確な地籍測量図があれば役に立ちます。
もし、備えられていない場合は、土地家屋調査士に依頼して作成することになります。


補足
昭和52年よりも以前に作られた地積測量図では、一つの土地を分ける場合に、分ける片方の土地の計測を行えば、もう一方は全体から差し引いたものでよいことになっていました。
このことにより、正確性が失われていることと、形状に関しても、測量しなかったほうの土地は、古い公図を写した(トレース)したものになっている事があります。


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所在 地番 地目 地籍 土地の登記簿謄本の表題部

所在、地番、地目は、土地の登記簿謄本の表題部に記載のある項目です。

所在とは、登記簿謄本の表題部の中でも最初に記載のある項目で、土地の存在する所を群、市、町、村などで記載がされています。
これは地番区域といって、この所在の記載されている区域を基準にして管轄の登記所(法務局)を定めています。
お気づきと思いますが、登記簿等本には都道府県名は記載されていません。

地番区域の記載は行政区画によって表記されているために、市町村合併や名称の変更などが行われるとそれに伴って以前のものの横に新しく記載されることになります。
なので、効力のなくなった以前のものには線が引かれることになります。


地番とは、土地の登記簿で所在の次に記載されている表題部の項目で、地番がその土地1筆を表している特定の符号になります。
これは所在欄に記載されている地番区域ごとに登記官が職権でつけます。
分筆が行われると枝番が付されます。


地目とは、土地の登記簿謄本の表題部に記載されていて、土地の用途目的が記載されている部分になります。
その記載には「宅地」「田」などという表記があり、全部で12種類あります。
この地目の表記は必ずしも土地の現状とは一致しないことがあります。
これを変更する場合には変更登記が必要になりますが、農地を転用する場合には許可などの手続を経ないと転用ができませんので注意が必要になります。

この地目において、過去ため池などの貯水などに関わる地目であった土地は、低地の場合が多く、水はけなどの問題を調査する必要があります。


最後に地籍ですが、これは読んで字のごとくその土地の面積を表していて、この地籍も土地の登記簿謄本の表題部に記載があります。
この地籍は、以前の数値のままのものも多く残っていて、必ずしも正確なものとは限りませんので注意が必要になります。


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表題部とは?

表題部 について見ていきましょう。

登記簿謄本 の 表題部 というところですが、 土地の登記簿謄本 の場合は、その該当する土地の広さ、所在、利用目的などが記載されています。

建物の登記簿謄本 の 表題部 には、その建物の所在、建物の種類、構造、広さなどが記載してあります。

このことから、 登記簿謄本の表題部 については、その土地や建物の物理的な状況が記載されているということになります。


表題部 の記載は、最低限の記載になりますので、その不動産が登記されている限りにおいて、当然に存在することになります。

表題部に対して甲区や乙区は、その 登記簿謄本 に関する不動産について、権利関係が生じた場合に記載されるものなので、権利関係が存在しない場合には、その不動産に対する登記簿謄本に甲区や乙区はないことになります。

表題部 のことを 表示の登記 とも言ったりします。


表題部である表示の登記 は、その不動産に対して登記が義務付けられているものです。
それに対して甲区や乙区などの権利関係の登記は、当事者の自由ということになっています。

しかし、権利について登記をしておかないと、対抗要件を満たさないことになってしまいますので、仮に二重売買という問題になったときに、たとえ先に売買契約を行っていたとしても、所有権が登記されているほうが権利を主張できることになります。


表題部に話を戻しますと、土地については新たに埋め立てたような土地でない限り、すでに表示の登記(表題部)は行われていますので、土地の分筆や合筆が行われた時に登記がされるということになります。

建物の表題部については、建物自体の取り壊しや立替、新しい建物の建築などが行われていますので、表示の登記が行われていることになります。

以上のことから、もっぱら最近では表示の登記といえば建物の登記に関するものということが言えます。

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公図とは?

公図とは、不動産の登記簿ではその土地の面積、地目、所有者、担保権者などの情報は知ることができますが、土地の実際のかたちや、隣の土地あるいは道路とどのように接しているかなどの情報は分かりませんので、土地の形や位置関係などを図面にしたものが公図です。

法務局には正確に測量した地図を備えることになっていますが(不動産登記法17条にで規定されているので17条地図という)、この整備が遅れているため17条地図のない地域があります。
これでは困るので、「地図に準ずる図面」を備えることとし、その地図に準ずる図面のことを公図といいます。
これらの地図の両方を公図という場合と、法務局備え付けの地図の両方を公図という場合があります。一般的には後者での意味の公図と言われることが多いです。

公図は閲覧してその該当箇所をコピーをとることが以前は行われていましたが、その頃は公図の閲覧が無料でしたので、コピー代だけで済んだことからでした。
今は公図の閲覧も公図の写しも同じ500円が必要なので、写しを請求することが多くなってます。

この公図ですが、法務局に備え付けられていることはもちろんですが、市役所等の役場でも閲覧、写しの請求ができます。

役場の税務課というところで備え付けられています。これは、固定資産税等の税金の徴収を目的として備え付けられているものです。
法務局と役場とでは、この公図の写しの請求に係る手数料に違いがあり、役場の方が若干やすいケースが多いです。

通常は、法務局へ土地・建物の登記簿謄本を取得しに行った時に、ブルーマップで調べた地番を元に、登記簿謄本と公図を請求することが、手間などを考えた場合スムーズですね。

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